Под крышей дома своего
5 ноября 2014 года. №44
Первые месяцы осенних продаж квартир выявили явную тенденцию к падению цен на вторичное жильё. Квадратные метры в домах постройки тридцатилетней давности подешевели на 15–20 процентов.
Сразу же после февральской девальвации риэлторы и застройщики в один голос заявляли о том, что предвидится падение цен на жильё. Их предсказания сбылись лишь частично, да и не во всех городах Казахстана.
По данным портала «Казриэлт», средняя стоимость квадратного метра в нашей стране на первичном рынке перевалила за 1.700 долларов, что на 17 процентов выше октября прошлого года. Наблюдается рост цен заветного метра жилья и на вторичном рынке – 1.550 у.е. против прошлогодних 1.300. Впрочем, эксперты склонны не драматизировать ситуацию: к концу года стоимость на рынке жилья стабилизируется и выйдет на додевальвационный период, а вот к следующему году не исключён значительный рост.
– Рынок казахстанского жилья настолько нестабилен, что делать какие–то достоверные прогнозы – себе дороже. Десять лет мы изучаем ценообразование на квадратные метры в соседней стране и считаем, что квартиры и в Казахстане, и в России явно переоценены, – заявляет заместитель директора московской ассоциации риэлторов Михаил МАМКИН. – После девальвации делали анализ, результаты которого показали, что цены явно опустятся, но этого не произошло.
По мнению алматинских экспертов–оценщиков, стоимость квадратного метра в нашей стране должна быть в пределах 1.100–1.300 долларов на первичном рынке, и в пределах тысячи – на вторичном. Однако реалии совсем другие оттого, что покупательский спрос слишком высок – казахстанцы не боятся влезать в долги и брать ипотеку.
ОСЕННИЙ ЭКСПРЕСС
За три месяца осени агентам по недвижимости предстоит выполнить поистине титанический труд. Всё дело в том, что именно этот период можно считать пиком покупательской способности людей. «Золотая сказка» закончится к концу декабря, а вместе с ней – и потенциальные клиенты.
– За сентябрь и октябрь только через наше агентство актюбинцы смогли осуществить 104 продажи квартир. Всё лето продавцы ждали какого–то серьёзного взлёта цен на недвижимость, однако этого не произошло, сейчас они просто избавляются от своих метров по той цене, которую предлагают покупатели, – отмечает директор агентства по недвижимости «Метр +» Вероника ТОЛСТЫХ.
Тенденции на рынке жилья этого года таковы: большинство покупателей стараются приобрести крышу над головой именно в новостройках.
– Многие не хотят жить в грязных подъездах с плохо работающими лифтами. К тому же, в старых домах и проблем больше: может крыша протекать, в подвалах бывает не всё так хорошо, а в новостройках и КСК лучше, да и с соседями зачастую проблем нет, – рассказала руководитель агентства по недвижимости «Акжаркын» Базаргуль ИСМУРЗИНА.
Что касается цен, то тут на первичное жильё установились вполне доступные цены: от 47.000 за однокомнатную до 120.000 за «трёшку».
– Покупатели хорошо торгуются, однако с реализаторами квартир в новостройках это не проходит, максимум скидывают тысячу баксов, и всё. Кстати, заметно подешевели квартиры в «Актобе–Сити». После критики со стороны президента, а также проблем с протекающими крышами, стоимость жилья в этой части города снизилась в 1,7–1,8 раза, – делится информацией риэлтор Михаил БАБКИН.
Жалуются риэлторы и на элементарную безграмотность как покупателей, так и продавцов. – Никто не хочет думать о благах, которые «прилагаются» к квартире. Сейчас покупателей интересует: есть ли рядом детский сад или школа, есть ли ухоженный двор, чисто ли в подъезде, насколько интеллигентны соседи. А продавцы это не понимают и «ломят» заоблачные цены. Мы пытаемся объяснить, но они не хотят понимать, а потом удивляются, почему их жильё не продаётся, – отмечает риэлтор агентства недвижимости «Каскад» Сауле АМИТ.
ВЛОЖЕНИЕ НА БУДУЩЕЕ
Среди престижных районов–новостроек, которые пользуются спросом, район «Батыс–2», Облгаи, рядом с комлексом «Капитал Плаза». В этом году элитное жильё покупают чаще: народ, обеспокоенный слухами о девальвации, предпочитает вкладывать средства в квадратные метры, считая их более надёжной инвестицией, чем депозиты.
– Я оформил уже вторую квартиру: на себя и сына. Думаю, что деньги у актюбинцев есть, иначе бы не приобретали в новостройках. Мне тут друзья из Астаны подсказали, что в следующем году стоимость жилья вырастет в 1,5 раза, поэтому надо брать сейчас, пока есть возможность, – говорит бизнесмен средней руки Аскар МУХАТОВ.
Что касается вторичного жилья, то с лета впервые за много лет в аутсайдерах оказались пятый и восьмой микрорайоны. Что послужило причиной падения спроса на жильё в этих, казалось бы, вполне благополучных районах, непонятно. Традиционно трудно продать жильё в районе ГМЗ, Авиагородка, Жилгородка и старой части города. Однокомнатные квартиры здесь выставляются почти по бросовым ценам – от 23.000 долларов. А вот квадратные метры в 11–м и 12–м микрорайонах – действительно на вес золота. Здесь стоимость стандартной «однушки» достигает 40.000 американских денег. Возросла стоимость квартир, расположенных поблизости от детских садов и школ.
Как правило, мотивация у покупателей вторичного жилья совершенно различная: кто–то хочет улучшить свои жилищные условия и переехать в квартиру с большей площадью, другие – с целью просто приобрести крышу над головой, а третьи – чтобы сдавать другим.
– В районах стало невозможно жить: работа есть в крупных центрах, а в остальных люди просто выживают. Вот и перебираются семьями. Я переехал в Актобе в июне, чтобы купить квартиру в Жилгородке, продал хозяйство, домик и землю в Шубаркудуке, и всё равно не хватило, пришлось занимать у родных, – поделился опытом отец семейства Асхат ОТАРАЛОВ.
СПОКОЙСТВИЕ, ТОЛЬКО СПОКОЙСТВИЕ
Своё мнение по нынешнему состоянию рынка жилья высказывает и президент ассоциации риэлторов Казахстана Нина ЛУКЬЯНЕНКО:
– Период девальвации заметно отразился на количестве сделок, он произвёл эффект своеобразной шоковой терапии для населения, в очередной раз подчеркнув старую проблему: заработная плата в тенге, а цены на недвижимость в долларах. Покупательская способность пострадала, ведь несмотря на то, что в номинальном выражении цены на недвижимость никак не изменились, в реальном выражении для покупателей недвижимость резко подорожала. Поэтому то, что было в феврале–марте, привело к резкому снижению количества сделок. Однако жизнь продолжается, сделки всё равно происходят.
За летний период сделок было меньше, чем в прошлом году. Если анализировать ситуацию за определённый период, то их количество с января по сентябрь в этом году по сравнению с аналогичным периодом прошлого года уменьшилось в среднем на 12–15 %. На сегодня большинство сделок проходит между людьми, которые имеют какую–то недвижимость, то есть они либо продают, погашают кредиты и покупают меньшее по площади жильё, либо, наоборот, улучшают свои условия, переезжая в квартиру большей площади.
Все тенденции, наблюдаемые сейчас на рынке недвижимости Алматы и Астаны, сохранятся до конца 2014 года. А что будет дальше – покажет время и дальнейшее развитие ситуации. Ведь рынок меняется под воздействием очень многих как внешних, так и внутренних факторов. Допустим, россияне уже ощущают на себе последствия евросанкций. Риэлторы России прогнозируют, что наиболее остро это почувствуется к концу 2017 года. Казахстан не является регионом, который выживает за счёт привлечения внешних инвесторов частного характера. У нас есть собственные ресурсы для развития направления недвижимости.
ЗАСТРОИМ ВСЁ!
С каждым годом в Актюбинской области строится всё больше квадратных метров жилья. В этом году в рамках программы «Доступное жильё 2020» планируется сдать 465 тысяч квадратных метров общей площади (против 461,2 тысячи в 2013).
– Если брать кредитное жильё через систему жилстройсбережений за счёт средств республиканского бюджета, то в Актобе запланировано строительство трёх кредитных жилых домов общей площадью 29 тысяч квадратных метров. На строительство кредитного жилья предусмотрены средства республиканского бюджета в сумме более 3,3 миллиарда тенге, – даёт информацию главный специалист управления строительства Актюбинской области Людмила ДЕРЕВЯНКО.
Львиную долю квадратов планируется отдать под коммерческое и индивидуальное жильё – 150.000 и 260.000 соответственно.
Дмитрий ШИНКАРЕНКО,
Стоимость жилья в Актобе:
2012 год (в долларах США):
- 1–комнатная (вторичное) – 25–28 тысяч
- 1–комнатная (новостройки) – 33–38 тысяч
- 2–комнатная (вторичное) – 33–39 тысяч
- 2–комнатная (новостройки) – 38–45 тысяч
- 3–комнатная (вторичное) – 55–63 тысячи
- 3–комнатная (новостройки) – 58–85 тысяч
2013 год (в долларах США):
- 1–комнатная (вторичное) – 27–29 тысяч
- 1–комнатная (новостройки) – 35–42 тысячи
- 2–комнатная (вторичное) – 41–46 тысяч
- 2–комнатная (новостройки) – 42–50 тысяч
- 3–комнатная (вторичное) – 59–70 тысяч
- 3–комнатная (новостройки) – 70–110 тысяч
2014 год (в долларах США) (за 10 месяцев):
- 1–комнатная (вторичное) – 25–32 тысячи
- 1–комнатная (новостройки) – 45–50 тысяч
- 2–комнатная (вторичное) – 37–45 тысяч
- 2–комнатная (новостройки) – 50–55 тысяч
- 3–комнатная (вторичное) – 58–72 тысячи
- 3–комнатная (новостройки) – 80–150 тысяч
